政府收储存量房：救市良方还是杯水车薪？

元描述： 政府收储存量房是今年房地产市场的一大热点，本文将深入分析政府收储存量房的政策背景、资金来源、收购流程、价格机制以及潜在的风险和机遇，并探讨其对市场的影响。

引言： 今年以来，房地产市场持续低迷，房企资金链紧张，购房者观望情绪浓厚。为了稳定市场，政府出台了一系列政策，其中就包括收储存量商品房用作保障性住房。这项政策能否成为救市良方，还是仅仅是杯水车薪？本文将从多个角度进行深入分析，揭示收储存量房背后的逻辑，以及可能带来的影响。

政府收储存量房：政策背景和资金来源

H2: 政府收储存量房：政策背景和资金来源

今年7月底召开的中共中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险，并提出“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。

这场会议为政府收储存量房的政策提供了重要的指导方向，也表明了政府对于稳定房地产市场的决心。早在今年4月30日，中共中央政治局会议就提出“统筹研究消化存量房产”，为政府收储存量房的政策奠定了基础。

为了支持这项政策，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，利率仅为1.75%，期限1年。这笔资金将用于支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

H2: 收购流程和价格机制

收储流程：

各地政府在制定收储政策时，对房源的要求比较严格，一般需要满足以下条件：

  • 权属清晰且可交易： 房产证齐全，没有产权纠纷。

  • 建筑面积要求： 多在120平方米及以下，部分城市要求在70平方米及以下。

  • 周边配套完善： 交通便利，基础设施齐全，满足一定车位配比。

  • 优先选择整栋或整单元未售楼栋： 方便管理和运营。

价格机制：

各地政府在确定收购价格时，主要参考以下因素：

  • 同地段保障性住房重置价格： 包括土地划拨成本和建安成本，并加不超过5%的利润。

  • 收益法测算： 对于收储转作保租房的，可以根据收益率进行测算。

以广东省佛山市为例，该市要求用于配售型保障性住房的，单套建筑面积在50平方米以上、不超过120平方米，以100平方米以下户型为主；用于保障性租赁住房的，以单套建筑面积不超过70平方米的小户型为主。价格方面，可以参考沈阳市近期发布的细则，其中要求以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出以及不超过5%的经营利润进行测算。

H2: 政府收储存量房：机遇与挑战

机遇：

  • 降低存量房规模： 收储能够有效消化市场上的存量房，缓解房企资金压力。

  • 提升市场预期： 政府收储的政策信号能够稳定市场预期，提振购房者信心。

  • 增加保障性住房供给： 收储的房源可以用于建设保障性住房，解决住房困难人群的住房问题。

挑战：

  • 收购规模有限： 目前收储的总规模仍然较低，难以对市场产生大的影响。

  • 收购条件难以匹配： 很多房企没有符合要求的房源，难以参与收储。

  • 资金来源不足： 政府资金和银行贷款的额度有限，难以满足大规模收储的需求。

  • 后期运营压力： 政府收储后的房源需要进行装修、出租或配售，需要投入大量资金和人力进行管理。

H2: 政府收储存量房：专家观点

李宇嘉，广东省住房政策研究中心首席研究员：

下半年“收储”的步伐肯定会加快，后续也会推动再贷款3000亿元额度的落地。

陈文静，中指研究院市场研究总监：

短期来看，各地回购存量商品房作为保障性住房的进度或加快，持续的资金落位有望进一步修复市场预期。“保交房”力度不减，保障购房人合法权益，将进一步缓解居民对于期房交付的担忧。

H2: 政府收储存量房：常见问题解答

Q1: 政府收储存量房的价格是如何确定的？

A1: 政府收储存量房的价格一般参考同地段保障性住房重置价格，并根据收益法进行测算。

Q2: 政府收储存量房的资金来源是什么？

A2: 政府收储存量房的资金来源主要包括央行的保障性住房再贷款和地方政府的配套资金。

Q3: 政府收储存量房对房企有什么影响？

A3: 政府收储存量房对房企的影响是双重的。一方面，收储能够帮助房企消化存量房，缓解资金压力；另一方面，收储的规模有限，难以对房企的经营产生重大影响。

Q4: 政府收储存量房对购房者有什么影响？

A4: 政府收储存量房对购房者的影响主要体现在以下几个方面：

  • 稳定市场预期： 收储政策能够稳定市场预期，提振购房者信心。

  • 增加保障性住房供给： 收储的房源可以用于建设保障性住房，解决住房困难人群的住房问题。

Q5: 政府收储存量房对房地产市场有什么影响？

A5: 政府收储存量房对房地产市场的影响是复杂的，短期内可能难以产生明显的效应。收储的规模有限，难以对市场产生大的影响，但能够起到稳定市场预期，提振信心的作用。

Q6: 政府收储存量房前景如何？

A6: 政府收储存量房能否取得成功，取决于多个因素，包括收储的规模、资金的到位以及政策的执行力度等。如果能够克服这些挑战，收储政策将有助于稳定房地产市场，缓解房企资金压力，并增加保障性住房供给。

H2: 结论

政府收储存量房是今年房地产市场的一项重要政策，旨在稳定市场，消化存量，增加保障性住房供给。这项政策具有明显的积极意义，但仍面临着一些挑战，例如收储规模有限、资金来源不足以及后期运营压力等。未来，政府需要进一步加大收储力度，完善政策机制，并积极引导市场参与，才能真正发挥收储政策的积极作用，促进房地产市场健康平稳发展。

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